Quanto custa comprar um imóvel além da entrada: ITBI e cartório no RJ

Resposta direta: além da entrada, reserve de 3% a 5% do valor do imóvel para ITBI, cartório e taxas. Num apartamento de R$ 140 mil, isso significa cerca de R$ 5.600 na capital e R$ 4.200 na Baixada e em São Gonçalo — já contando o desconto de 50% no registro a que a primeira compra financiada pelo SFH tem direito. É o “choque dos 3 a 5%” que quase ninguém avisa antes da proposta. A gente prefere fazer a conta agora.

Quais são todos os custos de uma compra financiada?

Quatro grupos, do maior para o menor:

1. ITBI — o imposto de transmissão da prefeitura. Sem ele pago, o cartório não registra o imóvel no seu nome;
2. Registro no cartório de imóveis (RGI) — o ato que torna o imóvel seu de verdade, junto com o registro da garantia do banco;
3. Taxa de avaliação do banco — paga ao pedir o financiamento, para o engenheiro que vistoria o imóvel (algumas centenas de reais; o valor exato vem na proposta);
4. Certidões e miudezas — negativas da prefeitura, do condomínio, do cartório.

E uma boa notícia de partida: compra financiada não paga escritura pública — explicamos mais abaixo.

Quanto é o ITBI no Rio de Janeiro (e na Baixada)?

Cidade	Alíquota	Fonte
Rio de Janeiro (capital)	3%	Lei municipal 6.250/2017 — Secretaria Municipal de Fazenda, 2026
São Gonçalo	2%	Código Tributário Municipal — confirme na Secretaria de Fazenda
Duque de Caxias	2% — e só 0,5% sobre a parte financiada por banco público	Código Tributário, art. 95
Belford Roxo	sem publicação clara na internet; o padrão da região é 2%	confirme na Secretaria de Fazenda antes de fechar a conta

Atenção a uma pegadinha que atinge em cheio quem compra retomado: o imposto incide sobre o maior valor entre o preço pago e o valor de referência da prefeitura. Como retomado sai abaixo do preço de mercado, o ITBI pode ser calculado sobre um valor maior do que o que você pagou — pergunte o valor de referência antes de fechar a conta.

Quanto custam escritura e registro por faixa de preço?

Pela tabela de emolumentos 2026 do RJ (Portal Extrajudicial do TJRJ; valores aproximados, fora acréscimos de cada cartório):

Valor do imóvel	Escritura	Registro (RGI)
R$ 84,3 mil a R$ 112,3 mil	~R$ 2.350	~R$ 2.410
R$ 112,3 mil a R$ 140,4 mil	~R$ 2.760	~R$ 2.820
R$ 140,4 mil a R$ 280,9 mil	~R$ 3.720	~R$ 3.760

A coluna “escritura” só vale para quem compra à vista. Quem financia, siga para a próxima pergunta.

Compra com financiamento habitacional paga escritura?

Não. O contrato do banco tem força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38): ele vai direto para o registro, e a coluna “escritura” da tabela acima desaparece da sua conta.

E tem mais: se este é o seu primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH (o sistema do financiamento habitacional comum e do Minha Casa Minha Vida), os emolumentos do registro caem pela metade — é o art. 290 da Lei 6.015/1973. O desconto não é automático: declare a condição por escrito ao cartório na hora de registrar.

Dá para incluir essas despesas no financiamento?

Em muitos casos, sim. Desde 2020 a Caixa permite somar custas de cartório e ITBI ao valor financiado nas linhas com recursos do FGTS e da poupança (Agência Brasil, 2020) — na prática, um acréscimo limitado à casa dos 4% a 5% do crédito, para imóveis de até R$ 1,5 milhão. Alivia o bolso na largada, mas lembre: você pagará juros sobre esse valor pelo prazo inteiro. As condições exatas vêm na proposta, e a inclusão depende da análise do banco.

Quanto custa, no total, um imóvel de R$ 95 mil, R$ 140 mil ou R$ 160 mil?

Preços reais da nossa vitrine — compra financiada, primeira aquisição pelo SFH (sem escritura, registro com 50% de desconto):

Custo	R$ 95 mil	R$ 140 mil	R$ 160 mil
ITBI na capital (3%)	R$ 2.850	R$ 4.200	R$ 4.800
ITBI em São Gonçalo/Caxias (2%)	R$ 1.900	R$ 2.800	R$ 3.200
Registro com 50% de desconto	~R$ 1.200	~R$ 1.410	~R$ 1.880
Total na capital	~R$ 4.050	~R$ 5.610	~R$ 6.680
Total em São Gonçalo/Caxias	~R$ 3.100	~R$ 4.210	~R$ 5.080

Fora a taxa de avaliação do banco e as certidões — some mais algumas centenas de reais. No fim, o “custo invisível” fica entre 3% e 5% do preço do imóvel.

É por isso que a gente faz essa conta antes da proposta: nos imóveis retomados de bancos da nossa vitrine, a entrada é facilitada — em muitos casos R$ 0, com as condições por escrito na proposta — mas impostos e cartório são seus e precisam estar no planejamento. Veja o que está disponível na capital, em São Gonçalo e em Belford Roxo, e faça a conta da parcela no simulador — sem cadastro.

Perguntas rápidas

• Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor? O comprador, em regra — e o registro só sai com o imposto quitado.
• Quanto devo reservar além da entrada? De 3% a 5% do valor do imóvel. Nos exemplos acima, entre R$ 3.100 e R$ 6.700.
• Já tive um imóvel; perco o desconto de 50% no cartório? Pela leitura mais recente do CNJ, o que importa é ser a sua primeira compra financiada pelo SFH. Leve a declaração ao cartório e confirme lá.
• Imóvel mais barato paga menos cartório? Paga: os emolumentos sobem por faixa de preço — mais um motivo para olhar imóveis baratos no RJ e entender como a entrada pode chegar a R$ 0.

Valores da tabela de emolumentos 2026 do TJRJ e alíquotas municipais vigentes em julho de 2026 — mudam por lei e portaria, e cada cartório tem acréscimos próprios. Confirme os números do seu caso na prefeitura, no cartório e na proposta do banco.